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Mietpreisbremse

Aktualisierung der Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV) – Informationen für Städte und Gemeinden

1. Allgemeines

 

Der Bundesgesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) drei mieterschützende Vorschriften geschaffen, die nur dort zur Anwendung kommen, wo die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Die Festlegung, wo sich solche Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt befinden , hat die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung zu treffen.

Diese drei Regelungen sind:

-          Die sog. Mietpreisbremse (§§ 556dd ff. BGB)

-          Die Senkung der Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB) und

-          Die zeitliche Ausdehnung der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§577a Abs. 2 BGB)

Die Bayerische Staatsregierung hat in allen drei Fällen von der bundesgesetzlichen Ermächtigung Gebrauch gemacht, zu der jeweiligen Regelung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung festzulegen, zuletzt durch die Mietpreisbremseverordnung vom 14.07.2015, die am 01.08.2015 in Kraft getreten ist. Alle drei Gebietskulissen finden sich in der Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV). Die zeitliche Ausdehnung der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung ist in $ 1 in Verbindung mit Anlage 1 WoGeV geregelt, die Senkung der Kappungsgrenze in §§ 1a, 1b in Verbindung mit Anlage 2 WoGeV und die Mietpreisbremse in § 1c in Verbindung mit Anlage 3 WoGeV.

Zum Jahresende 2015 steht eine Aktualisierung der Gebietskulissen in den Anlagen 1 (Kündigungsbeschränkung) und 2 (Kappungsgrenzesenkung) an; außerdem könnten bei Bedarf noch Korrekturen an der Gebietskulisse der Anlage 3 (Mietpreisbremse) vorgenommen werden.

 

2. Inhalt der Regelungen

Welche Folgen die einzelnen Maßnahmen haben, ergibt sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die Staatsregierung hat in der WoGeV lediglich festgelegt, in welchen Städten und Gemeinden die Regelungen gelten.

 

A, Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miethöhe bei Abschluss des Mietvertrages. In den betroffenen Kommunen darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nur um bis zu 10 Prozent übersteigen. Dies gilt für alle Mietverhältnisse, außer für Vermietungen von Wohnungen, die nach dem 1 Oktober 2014 erstmals vermietete und genutzt werden sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Ein höherer Mietzins kann nicht wirksam vereinbart werden, es sei denn er wurde bereits vom Vormieter geschuldet.

Nicht vorgegeben ist, aus welcher Qualle Vermieter und Mieter ihre Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Neben einem örtlichen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel kommen nach der Gesetzesbegründung auch Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter – oder Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht. Im Streitfall hat das Zivilgericht – gegebenenfalls nach Beweisaufnahme durch Erholung eines Sachverständigengutachtens  - darüber zu befinde, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Bei einem ordnungsgemäß erstellten qualifizierten Mietspiegel besteht nach § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

 

B, Senkung der Kappungsgrenze

Die Senkung der Kappungsgrenze betrifft Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Mietverträge. Grundsätzlich kann ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung der Erhöhung der Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in den letzten 15 Monaten nicht erhöht wurde (§558 Abs. 1 BGB). Von bestimmten Ausnahmefällen abgesehen (Abwälzung der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen bzw. der höheren pauschal vereinbarten Betriebskosten), darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren allerdings nicht mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Durch die Senkung der Kappungsgrenze verringert sich dieser Prozentsatz in den betroffenen Gemeinden auf 15 Prozent, d.h. die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden.

 

C, Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von Wohnungen

Die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung betrifft wiederum bestehende Mietverhältnisse.

Wir deine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und diese Eigentumswohnung veräußert, ist eine Kündigung durch den neuen Eigentümer wegen Eigenbedarfs (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder zum Zweck einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ) im Regelfall erst nach drei Jahren zulässig. Entsprechendes gilt bei einer Veräußerung an eine Personengesellschaft oder eine Mehrheit von Erwerbern. In den in Anlage 1 WoGeV genannten Gebieten ist der Zeitraum , in dem die Kündigungsbeschränkung gilt, auf zehn Jahre verlängert.

 

3. Folgen für die betroffenen Kommunen

Es bedarf keines gesonderten gemeindlichen Vollzugsakts zur Umsetzung der Regelungen der Wohnungsgebieteverordnung.

Es werden auch keine Prüf- oder sonstigen Handlungspflichten der Gemeinden herbeigeführt. Weder Vermieter noch Mieter müssen die Mietverträge bei der Gemeinde vorlegen; diese muss nicht prüfen, ob die vereinbarten Mieten das zulässige Maß überschreiten. Auch müssen die Gemeinde nicht die Einhaltung der Kündigungssperrfrist überwachen.

Für die Gemeinden ist auch mit der Einführung der Mietpreisbremse keine Verpflichtung zum Erstellen eines Mietspiegels verbunden. Es verbleibt bei der Regelung in § 558c Abs. 4 Satz 1 BGB, wonach die Gemeinden Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.

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